Cómo calcular la valorización de tu vivienda nueva

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Comprar vivienda nueva en 2016 es más sencillo de lo que muchos creen. Los subsidios y las bajas tasas de interés permiten que ésta sea una inversión de bajo riesgo y alta rentabilidad (10%), afirma CAMACOL Antioquia.
Aquellos que acceden al subsidio de vivienda del Gobierno se ganan el beneficio tributario, y si compran sobre planos tienen la ventaja de la valorización: el inmueble se adquiere a un precio y cuando la edificación está lista, el valor comercial ha aumentado.

Sea cual sea la razón por la que compras un inmueble nuevo (inversión, necesidad de un espacio más grande, cambio de zona, etc.), esperas que con el paso de los años su valor aumente o se mantenga. Comprar sobre planos es el primer paso para lograrlo.

Según expertos en inversión en propiedad raíz, la valorización está ligada a la demanda, y la demanda la determinan, especialmente, tres factores:

  • Acabados del inmueble
  • Ubicación
  • Reconocimiento de la firma constructora

El mercado es el que da los precios de las viviendas. Por lo tanto conviene investigar y comparar lo que existe en la zona donde uno planea invertir.

Ahora, ¿qué esperar si se adelantan procesos de reforma y mejoramiento de acabados? Aunque no hay verdades unificadas ni tablas estandarizadas, sí se puede esperar que tras invertir un valor aproximado de 500.000 pesos por metro cuadrado en inmuebles avaluados en 2,4 millones de pesos por metro, es posible esperar vender por un precio de 3,3 millones de pesos por m2. (Si va a comprar para vender o comprar para alquilar, lea cuáles son las “Decisiones tras invertir en propiedad raíz”)

Ante esto, Jorge Enrique Agudelo Torres, director de Investigaciones de La Lonja, la valorización responde a los algunos factores:


¿Remodelar mi inmueble sí hará que se valorice?

"Si hablamos de las características internas del inmueble, es posible que el valor suba con la remodelación, especialmente si se mejoran la cocina y los baños. Pero hay que tener presente que si uno tiene un inmueble de 100 millones e invierte 50 en cambios eso no significa que va a quedar valiendo 150. Por eso quien remodele debe ser muy consciente de cuánto realmente va a invertir. Es como tener un Renault 4 y hacerle muchos cambios; uno puede meterle 30 millones y nadie le va a comprar ese carro por 45".

Entonces, ¿cómo puedo calcular el valor futuro de mi inmueble?

"No es fácil saber qué se va a valorizar o qué va a crecer. Lo que ocurre en el Valle de Aburrá, por ejemplo, es que las zonas en las que vive gente con mayor capacidad adquisitiva, son precisamente las zonas que más se valorizan pues las personas están dispuesta a pagar más por un inmueble. En los estratos más bajos, en cambio, son más usuales los arrendamientos (con cánones muy altos) pues no hay tanta capacidad de compra".

Si remodelar puede valorizar mi inmueble, ¿qué otros factores influyen?

"La cercanía a centros comerciales y a almacenes de cadena tiene mucho que ver. En Laureles hay una unidad cerrada, con piscina, zonas verdes, juegos para niños… Estas características únicas en la zona hacen que el edificio se valorice mucho. Y aunque los precios de venta son altos y los inmuebles no son nuevos, la fila de compradores es larga.

Los parqueaderos también tienen que ver ahí. La unidades más antiguas sólo tienen uno; hay algunas que ni siquiera tienen. Cuando se construye un edificio con parqueaderos en una zona que no tenía, ese factor es decisivo en la compra. Otra cosa que influye en el crecimiento del precio de la vivienda es la construcción de otras copropiedades nuevas alrededor. Y no sólo aumenta el precio de las nuevas sino que las más antiguas tienden a crecer también. Amazónika, en Bello, es un buen ejemplo de ello.

Adicionalmente, las facilidades de transporte permiten valorización. El puente de La Madre Laura, que conecta la zona nororiental con la noroccidental, ha tenido un efecto en los precios de venta de las viviendas; los cánones de arrendamiento han aumentado y el valor de las casas también. La construcción del Tranvía ha tenido el mismo efecto en la zona que beneficia

 

Avalúo catastral vs avalúo comercial en vivienda nueva

Existen dos tipos de avalúos, el catastral y el comercial. Del primero se encarga la Subsecretaría de Catastro y es un referente para cobrar el impuesto predial o para hacer la declaración de renta. Éste avalúo catastral se actualiza con el IPC (Índice de precios al consumidor)  y está por debajo del avalúo comercial que está el 10% - 12%. “Los avalúos son más temas de bancos; cuando te van a dar préstamo, cuando vas  a hacer la declaración de renta. Hay avaluadores certificados que determinan cuánto vale tu inmueble y según eso te cobran”, anota Mauricio Correa. (Lea porqué “2016 es el año para comprar vivienda” y amplíe su vocabulario económico)

El tema de la valorización está ligado al avalúo. Y si uno es muy juicioso lo ideal es llamar para que le hagan un avalúo comercial (en el que indican cuánto vale) o un avalúo de renta (por cuánto se puede alquilar). No obstante, lo que ocurre por lo general es que esos precios salen por referencia del sector; es decir, si un vecino vendió en 200 y el otro en 220, uno puede calcular cuánto puede pedir por su inmueble.


COMPRA AHORA Y EMPIEZA A VALORIZAR TU INMUEBLE

Sea como lo hagas, con o sin avalúo, aprovecha este momento para comprar sobre planos, aplica a los subsidios. Con eso ya tienes un terreno ganado. Luego, elige una buena ubicación, que tenga facilidades de transporte, características que no tenga la zona y define cuánto dinero vas a invertir en hacer mejoras a tu casa.  Esas características harán que tu inversión en vivienda nueva rinda sus frutos en el futuro.

Y por último, y no menos importante, busca respaldo. 30 años en el mercado nos respaldan y nos permiten ofrecerte servicios de calidad, con responsabilidad y cumplimiento. ¿Qué esperas para comprar tu inmueble?

 

zonas para invertir en vivienda nueva