Cómo calcular el retorno de inversión en procesos de reforma de inmuebles

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Cómo calcular el retorno de inversión en procesos de reforma de inmuebles

¿Invertir o no en reformas al inmueble recién comprado? Tal es una pregunta que suele surgir entre los nuevos propietarios.

Y a esta cuestión le sigue otra: si se llevan a cabo mejoras arquitectónicas ¿se valoriza la propiedad? En últimas ¿cómo abordar procesos de reforma de inmuebles?

Para saber si un proceso de reforma es o no rentable, es vital tener claras dos situaciones: La primera es si esta suplirá las necesidades específicas de la vivienda o si solo obedece a una motivación más emocional o superflua.

La segunda es la factibilidad de la reforma, es decir, si con ella el inmueble quedaría en condiciones comerciales favorables para una posterior venta.

Necesidades específicas

Es importante para un propietario conocer si su vivienda tiene necesidades específicas que suplir, como por ejemplo, un reforzamiento estructural en cimientos o muros por afectaciones puntuales como grietas o humedades, o un cambio de uso, en el caso de que una vivienda vaya a ser utilizada como oficina.

En esos escenarios, la decisión de hacer una reforma tiene que responder directamente a estas necesidades antes de contemplar otro tipo de modificaciones locativas.

Cambios estructurales versus detalles en acabados

A la hora de hacer una reforma, un propietario tiene que tener claro el para qué. “A menos que una modificación amplíe el área de la propiedad, caso en el que se aumentan los metros cuadrados o los coeficientes de copropiedad, no es recomendable si lo que se quiere es obtener un retorno económico. Cualquier otro tipo de cambios arquitectónicos resultan ser apreciativos o subjetivos”, explica Juan Camilo Castaño, arquitecto de la UPB.

Así mismo, las refacciones locativas o las modificaciones menores, como por ejemplo los acabados de un baño, se pueden realizar sin mayores complicaciones pues no comprometen la estructura de la edificación. Por el contrario, si lo que se pretende es levantar un nuevo nivel o tumbar una pared, se debe recurrir a ingenieros de sueños o diseñadores estructurales para determinar la viabilidad y gestionar las licencias o permisos necesarios en la respectiva curaduría.

La importancia de la asesoría profesional

El tener los dos escenarios en mente (reformas en acabados versus reformas estructurales) permite al propietario contar con los elementos para decidir qué tan rentable puede ser una reforma. Para Luis Javier Sierra, director del Programa de Arquitectura de la Universidad de San Buenaventura de Medellín, “es muy importante que la persona cuente con asesoría profesional pues, de lo contrario, puede ser contraproducente para la inversión”.

Hay reformas que pueden valorizar la vivienda, como el cambio de piso o la remodelación de la cocina; sin embargo, Sierra explica que “hay otras, como las reformas en diseños, que pueden ser delicadas, pues a la hora de vender, puede que el inmueble ya no satisfaga las necesidades del público promedio”.

Reformas pequeñas pero rentables

Dependiendo del tipo de propietario, se pueden analizar los pro y los contra en un proceso de reforma. Por ejemplo, si hablamos de un propietario que habita su vivienda, una pequeña remodelación de cocina con retoques en pintura o acabados en superficies puede no ser tan costoso. Por el contrario, puede brindarle satisfacción al ver su propiedad mucho más agradable -un retorno no cuantificable- y convertirse en un plus para una futura venta.

Factores a tener en cuenta

  • No existe una fórmula como tal para predecir el ROI, o retorno a la inversión, con base en una reforma. Por lo general, la rentabilidad depende de dos elementos, la valorización y los ingresos por rentas. Lo que sí se puede tener en cuenta son los factores que influyen en la factibilidad del proyecto con base en estas dos variables.
  • Actualidad del sector inmobiliario: según la Cámara Colombiana de Construcción -Camacol-, la inversión pública y privada en el país, en el sector de la construcción, crecerá 9.7% con respecto a 2014. Este tipo de contexto es clave para identificar oportunidades o amenazas a la hora de tomar decisiones.
  • Condiciones políticas: variables como las reformas en el Sistema Tributario de los países o políticas para el fomento de la construcción por parte de los gobiernos son importantes para medir la demanda del público.
  • Sector o ubicación del inmueble: si una persona quiere invertir en domótica, o tecnología para el hogar, seguramente será más rentable si lo hace en una vivienda ubicada en un barrio estrato seis que en un apartamento localizado en una urbanización estrato tres de una ciudad. Las necesidades y el poder adquisitivo de las personas son distintos.
  • En síntesis, la inversión en reformas no es directamente proporcional a la rentabilidad obtenida o que se espera obtener pues influyen diversas variables. Por eso, si alguien piensa en lo comercial, las reformas deben concebirse estratégicamente para que que el esfuerzo económico brinde los dividendos esperados.

 

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