¿Cómo funciona una fiducia inmobiliaria en Colombia?

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Conoce los tipos de fiducias relacionados a las construcciones inmobiliarias y algunos aspectos a tener en cuenta al vincularte a un proyecto de vivienda. 

¿Qué es una fiducia inmobiliaria? Esta se refiere a aquellas construcciones que se realizan con la participación de una fiduciaria y a las cuales se vinculan terceros bien sea para adquirir un inmueble o invertir en un proyecto de construcción.

Esta figura surgió para tener control sobre el dinero invertido durante el proceso constructivo.

Anteriormente se construían los proyectos de vivienda y el propietario hacia el pago directamente a la constructora. Esto daba pie a que la constructora incurriera en el mal manejo de los recursos, dando como resultado que muchos proyectos que iniciaban, se quedaran sin presupuesto y sin finalizar.

Con el fin de que la constructora usará, en efecto, el dinero en la construcción correspondiente, la acción fiduciaria se convierte en intermediario entre el constructor y el propietario.

De acuerdo con la cartilla pedagógica de la Superintendencia Financiera de Colombia —SFC—, te compartimos las siguientes definiciones y aspectos a tener en cuenta:

 

¿Qué hace la fiduciaria?

La sociedad fiduciaria es una entidad vigilada por la SFC y participa con el propósito de promover la confianza y transparencia en la administración de los recursos de las personas que se vinculen a los proyectos inmobiliarios.

 

¿Cómo funciona la fiducia inmobiliaria en Colombia?

Un fideicomiso o negocio fiduciario es un negocio jurídico en virtud del cual una persona, llamada fideicomitente transfiere uno o más bienes específicos a otra, llamada fiduciario , quien se obliga a administrarlos o venderlos para cumplir una finalidad determinada, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario.

 

¿Qué es un fideicomiso inmobiliario?

Es un negocio fiduciario en el cual se transfiere un bien inmueble a la entidad fiduciaria para que administre y desarrolle un proyecto inmobiliario, según el contrato indicado, y transfiera las unidades construidas a los beneficiarios del respectivo contrato.

Este tipo de fiducia cuenta con una regulación específica encaminada a garantizar el suministro claro y suficiente de información a los consumidores .

 

Productos fiduciarios vinculados al desarrollo de proyectos inmobiliarios

Se pueden encontrar:

1. Comercialización de participaciones fiduciarias

Son aquellos negocios en los cuales una persona natural o jurídica, mediante la transferencia de la propiedad a una sociedad fiduciaria de uno o más bienes, prevé la comercialización de participaciones fiduciarias en un fideicomiso.

Estas otorgan a los inversionistas el derecho a participar de los resultados económicos, sin que implique la propiedad del bien objeto del proyecto y sin perjuicio del ofrecimiento de beneficios adicionales.

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2. Esquema de preventas 

En este esquema, la fiduciaria recibe los dineros destinados a la separación de los inmuebles por parte de los compradores de unidades, hasta que se cumplan las condiciones técnicas y financieras establecidas en el contrato, conocido como alcanzar el “punto de equilibrio”.

Cuando se llega a este punto se entregan los recursos al constructor, momento en el que finaliza el contrato de este tipo de fiducia. Generalmente, estos recursos son invertidos en un Fondo de Inversión Colectiva (FIC) administrado por la sociedad fiduciaria relacionada con el negocio, al cual los consumidores financieros se vinculan mediante un contrato.

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Para tener en cuenta:

  • Algunas fiduciarias solo administran los recursos en la etapa de preventa y, una vez alcanzado el punto de equilibrio, ya no participan en la etapa de construcción. Indaga sobre el alcance de la participación de la fiducia.
  • La misión principal de la fiduciaria en este esquema es verificar el cumplimiento de los requisitos previos al giro de los recursos, pero no puede garantizarle un rendimiento de los mismos.
  • La fiduciaria no respalda patrimonialmente el proyecto ni es responsable de los aspectos técnicos del mismo, por lo que se recomienda indagar sobre las coberturas del proyecto (pólizas) y si los mismos contarán con interventores.
  • Infórmese sobre la trayectoria y experiencia del constructor, capacidad económica, otros proyectos adelantados, estados financieros, base de datos de las autoridades administrativas locales y conozca las obligaciones del constructor y las de la fiduciaria.

3. Esquema de fiducia completa

Incluye la fase de preventa, la fase de construcción y, en ocasiones, la fase de escrituración de los proyectos.

En la etapa de construcción la fiduciaria tiene la obligación de girar los recursos, previa verificación de requisitos indicados en el contrato, tal como puede ser la autorización del interventor.

Si bien la fiduciaria no es responsable de los riesgos técnicos de la obra, debe estar atenta a cualquier hecho que pueda afectar su terminación o que retrase los plazos, para informarles a los adquirientes.

Finalizada la construcción inicia la fase de escrituración en la que, como se indicó, puede o no participar la sociedad fiduciaria.

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Sobre la difusión de la fiduciaria es importante saber que:  

  • En los puntos de venta de los proyectos inmobiliarios se deben exponer al público carteles o afiches fácilmente visibles en donde se explique de manera sencilla el funcionamiento del fideicomiso y el papel que desempeña la fiduciaria dentro del proyecto.
  • Se deben explicar los derechos y obligaciones que le otorga el tipo de vinculación al negocio fiduciario, según se trate de una fiducia de administración y pagos, de tesorería o de preventas.
  • Las fiduciarias tienen la obligación de mantener informados a los participantes del negocio fiduciario sobre los avances de dicho negocio.  

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