Punto de equilibrio, fiducia: 10 términos al comprar vivienda nueva

compra de vivienda

Que ya el encargo fiduciario se firmó y que el punto de equilibrio permite empezar la construcción del que será tu hogar. ¿Sientes que te hablan en chino? Para nada, estos son los términos que debes conocer cuando te decidiste a comprar vivienda nueva.

Como en todo nicho de negocio, la construcción maneja términos que describen procesos o herramientas que es muy importante conocer.

¡Aquí este glosario, para qué no seas tú el que esté mirando para el techo en la Sala de Ventas y se te escapen detalles importantes a la hora de comprar vivienda nueva!

1. Encargo fiduciario

Es el contrato que se firma entre la constructora y una entidad fiduciaria en la etapa de preventas. Este es el documento en el que se establecen las condiciones generales de la vivienda como precio, términos, plazos y condiciones para el inicio de la obra y posterior firma de la promesa de compraventa.

2. Entidad fiduciaria

Es una sociedad de recursos financieros que administra los recursos y bienes relacionados con un proyecto inmobiliario. Esta entidad está autorizada para recibir los recursos de un comprador potencial y verificar el cumplimiento de condiciones para la entrega de los recursos al constructor para dar inicio a la obra. Esta funciona bajo la supervisión, control y vigilancia de la Superintendencia Financiera de Colombia.

3. Fideicomiso

Se trata de un contrato o acuerdo de voluntades a partir del cual las responsabilidades recaen entre los actores que lo celebran, es decir, fideicomitente, fiduciario y beneficiario.

Para entenderlo mejor el periódico El Espectador nos explica: "Las compañías especializadas en finca raíz, constructoras, fiduciarias y comisionistas de bolsa han creado Fondos Inmobiliarios y fideicomisos de inversión inmobiliaria, mediante los cuales se adquiere un grupo de activos inmobiliarios (bodegas, oficinas, locales comerciales y vivienda urbana de estratos altos) conformando una bolsa que genera una renta mensual y una importante valorización.

Los fideicomisos de Inversión Inmobiliaria tienen un comité de inversión conformado por personas expertas, lo que garantiza que los inmuebles vinculados al fideicomiso cumplan con las condiciones necesarias para generar la valorización, renta y atractivo comercial que permitan el cumplimiento de las cifras proyectadas".

4. Crédito hipotecario

El Crédito hipotecario es una alternativa de financiación de vivienda para personas naturales, empleadas o independientes, mediante la cual puedes adquirir o mejorar su vivienda, ofreciendo al Banco como garantía la hipoteca sobre el inmueble objeto de financiación.

Puedes definir el esquema de pago que mejor se acomode a tu presupuesto, pudiendo escoger el sistema de amortización, la unidad de desembolso (Pesos o UVR) y el plazo de la operación. ¿Quieres saber más? En nuestra página te explicamos.

5. Punto de equilibrio

Se refiere al momento en el que la constructora realizó la cantidad de preventas que le permiten asegurar la viabilidad del proyecto. Generalmente, el punto de equilibrio se alcanza cuando con el 60% de las unidades (apartamentos), metros cuadrados o ventas del proyecto. Para proyectos VIS, corresponde al 50%.

6. Carta de instrucciones

Es el documento que firma el potencial comprador en la etapa de preventas y en el que manifiesta que conoce y acepta las condiciones del encargo fiduciario celebrado entre el constructor y la fiduciaria.

7. Fiducia mercantil

Es un negocio jurídico en virtud del cual el fideicomitente transfiere uno o más bienes al fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de este o de un tercero llamado beneficiario, como dicta el el artículo 1226 del Código de Comercio. En la Superintendencia Financiera, encontramos todas las leyes que lo cobijan y su utilidad.

Esta fiducia mercantil es la que permite la aprobación del crédito a un constructor, suscribir el contrato, transferir el lote para construcción, desembolsar los recursos de crédito al constructor y suscribir la promesa de compraventa.

Además permite impartir las órdenes de pagos a favor de terceros con el visto bueno del interventor de la obra y por último permite la transferencia de unidades inmobiliarias a los compradores.

8. Leasing Habitacional

El leasing habitacional es un arrendamiento financiero en el cual se cancela un canon periódico que contiene capital e interés.

Este producto se caracteriza porque al finalizar el plazo del contrato, el cliente puede adquirir la vivienda por un porcentaje sobre el valor inicial, esto se conoce como opción de compra. En esa figura, la propiedad legal del inmueble la tiene el banco hasta que se ejerza la opción de compra. En Conaltura te damos esta facilidad entre otras. Conócelas.

9. Fondo de inversión

Sociedad anónima cuyo objetivo es reunir fondos de distintos aportantes o inversores, para luego ser invertidos en diferentes instrumentos financieros. Esta responsabilidad se le delega a una sociedad administradora de esos recursos, que puede ser un banco o una institución financiera; en este caso, una sociedad de servicios financieros como lo son las sociedades fiduciarias.

10. Promesa de compraventa

Básicamente, es un contrato por el cual las partes se obligan mutuamente a celebrar, posteriormente y con todos los requisitos legales, un contrato de compraventa. Se realiza, por ejemplo, cuando el pago se efectúa en cuotas, para determinar las fechas de dichos plazos.

En la promesa de compraventa de bien inmueble se encontrarán definidos los requisitos necesarios para llevarla a cabo, como por ejemplo: el precio, la forma de pago, la fecha de otorgamiento de las escrituras públicas, la fecha de entrega de la casa o apartamento, etc.

Por otra parte, en el proceso de compraventa, si se trata de una vivienda sobre planos (un inmueble en construcción), suelen firmarse, además de la promesa de compraventa, contratos de opción de compra y contratos de fiducia. 

Y para que no solo domines los términos más usuados en la sala de ventas. Aquí te regalamos este Ebook para que el tema de comprar sobre planos sea tu especialidad. 

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