¿Vender o arrendar? Decisiones tras invertir en propiedad raíz

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Si estás pensando en invertir en propiedad raíz, o ya lo hiciste, es seguro que tienes entre manos un buen negocio. La pregunta ahora es: ¿cómo retornará tu inversión? ¿Por la vía de la explotación del inmueble mediante arriendo? ¿A través de una venta de oportunidad que te permita hacer una nueva inversión?. 

Hay varios factores que pueden determinar cuál será la mejor opción: la valorización que tenga la propiedad que se adquirió, la necesidad del inversionista de mayor flujo de caja y el canon mensual de arrendamiento.

Una propiedad es un patrimonio al cual hay que sacarle la máxima rentabilidad, y si permanece  más de seis meses sin ningún tipo de movimiento, puede representar un riesgo para tu inversión. Esto es porque el pago de servicios públicos, impuestos y administración no dan espera. (Lea también ¿por qué invertir en propiedad raíz?)

¿Comprar para arrendar?

Ventajas

Invertir para poner en alquiler es la mejor opciona para aquellos que no han terminado de pagar las cuotas del inmueble. La explicación es simple: el canon de arrendamiento ayuda a cubrir la deuda mes a mes.

Según Jorge Hernan villa, asesor en finanzas personales “tener una vivienda y dejarla arrendada me va a permitir que, además de disminuir la retención en la fuente, con el arriendo pago la cuota de la vivienda. Si la necesidad de la persona es de disminución de impuestos y de ir adquiriendo activos productivos con la financiación del Estado, lo mejor es comprar bienes y arrendarlos”.

Si  ya terminaste de pagar las cuotas de la propiedad, la cuota del arrendamiento representa un ingreso fijo mensual. Para ti será una doble ganancia: flujo de caja permanente más la valorización de la propiedad en el tiempo.

Según Ana María Álvarez, experta en el sector inmobiliario, “la gente le está apuntando más a quedarse con una renta a futuro”. Al estar pasando esto, “también hay una sobreoferta en el mercado, por lo cual la rentabilidad que deja el inmueble no es tan alta. Sin embargo, al menos las personas durante un tiempo, mientras vuelve a haber otro tipo de inversión aleatoria, cuentan con algún tipo de ingreso mensual”.

Para Jorge Hernan lo primordial es establecer las necesidades de caja de la persona. “Si la necesidad de la persona no es de caja, es decir, tener efectivo rápidamente y no tiene afán para vender, lo recomendado es esperar y ganarse la valorización producto del desarrollo territorial que tenga la zona”.

Otros factores a considerar

Estrato

Los inmuebles de estratos medios, es decir entre los estratos tres y cinco, suelen ser más atractivos para poner en arriendo. La razón tiene que ver con que los cánones son más asequibles para un amplio rango de familias.

Ubicación

Las propiedades que estén ubicadas en zonas cerca de servicios urbanos, como alcaldías, centros recreativos, transporte masivo, entre otros, representan una ventaja a la hora de alquilarlas por las facilidades para el inquilino.


Condiciones de la propiedad

Temas como el abastecimiento de agua, electricidad, redes de alcantarillado, las características de la tierra, el fácil acceso a estacionamiento, alumbrado público, entre otros, son factores importantes que pueden determinar el negocio.


¿Comprar para vender?

Ventajas

La principal ventaja para pensar en este tipo de inversiones es sin duda la valorización de la propiedad raíz. Esta será aliada a la hora de ganar dinero en este tipo de negocios. Por esto cada decisión que se tome debe ser pensando en este concepto: Desde el precio del apartamento, el tamaño, la ubicación y el costo de administración. Todo cuenta..

En los últimos años, el impuesto de renta de los inmuebles, ha sido del 10% anual, en promedio, según Ana María álvarez, experta en el sector inmobiliario. La Dian explica este impuesto como el que grava todos los ingresos que obtenga un contribuyente en el año, que sean susceptibles de producir incremento neto del patrimonio en el momento de su percepción.

Invertir sobre planos puede representar una ventaja significativa. Si tienes el capital, hazlo, pues siempre resulta más rentable que hacer la compra de un inmueble ya construido. Esto es porque en el momento que se termine la edificación y vayas a venderla, el precio habrá incrementado significativamente.

Jorge Hernan villa afirma que “si la necesidad que tiene la persona es de rotar caja, o sea tener efectivo rápidamente, lo mejor es vender.  Porque la persona necesita recoger el dinero y ganarse una valorización de un tiempo determinado  y volver a invertir”.

Comprar para vender es un negocio de bajo riesgo debido a la estabilidad del mercado y a la valorización.Ana María afirma que “comprar para vender no tiene ninguna desventaja porque no tienes que incurrir en nada, simplemente es comprar a un valor más bajo para venderlo más alto y simplemente obtener una ganancia. En cambio, cuando tú te tienes que quedar con un inmueble por rentabilidad, tienes que lidiar con el tema del desgaste del inmueble, lo que produce unos extra costos por mantenimiento porque los inquilinos no cuidan el inmueble como si fuera propio”.

Ahora, hay varios momentos en los que las personas pueden vender. Explica Jorge, “el primero es antes de que sea entregado el apartamento y así ganarse la valorización de esos años. El segundo es después de que se entregue el apartamento: se le puede hacer una reforma y ganar más dinero. “ya que lo invertido en esta lo puedo duplicar en la venta”, dice.

Si la necesidad del inversionista es construir un patrimonio productivo en el tiempo de una forma más rápida, lo mejor es vender la propiedad e ir incrementando el patrimonio productivo a través de las valorizaciones de los bienes.


Otros factores para analizar

Ubicación y condiciones de la propiedad

Los proyectos de vivienda adquirirán un valor agregado más alto si ofrecen beneficios tales como, canchas múltiples, seguridad y zonas infantiles, entre otras. Las zonas comunes y comprar en un conjunto cerrado con vigilancia 24 horas es clave.

Además, es recomendable buscar un sector en desarrollo, ubicado estratégicamente cerca de instituciones educativas, vías principales que propician múltiples entradas y sistemas de transporte público. Es importante analizar cómo se va a mover el sector en el que se invirtió en cuanto a valorización.

 

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